المقتضيات
الحمائية لمشتري العقار في طور الإنجاز
من
خلال العقود التمهيدية
The protective provisions for real estate buyers
are in progress through preliminary contracts
|
علي أهلال ALI Ahlale طالب باحث بسلك الدكتوراه كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية وجدة |
مصطفى باشري MUSTAPHA Bachiri طالب
باحث بسلك الدكتوراه كلية
العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية وجدة |
نظم
المشرع المغربي بيع العقار في طور الإنجاز بموجب نص خاص[1]،
ضمن ق.ل.ع من خلال الفصل 618 مكرر، إذ قام بتعريفه من خلال الفصل 618.1 على أنه "كل اتفاق يلتزم بمقتضاه البائع
بإنجاز عقار داخل أجل محدد ونقل ملكيته إلى المشتري مقابل ثمن يؤديه هذا الأخير
تبعا لتقدم الأشغال"، وهو من التصرفات المركبة والمترامية عبر الزمن مما
يستلزم إبرام مجموعة من العقود التمهيدية للعقد النهائي، والتي تستلزم بالإضافة
إلى الشروط العامة لإبرام أي تصرف قانوني شروطا خاصة لا تقوم ولا ترتب آثارها
القانونية إلا باحترامها.
هذه
الآثار المترتبة عن احترام شكلية إبرام هذه العقود وفق القانون 44.00 كما تم
تعديله بمقتضى القانون 107.12[2]،
تعد أهم الضمانات الممنوحة للأطراف خلال المرحلة السابقة للتعاقد النهائي، خاصة
وأن هذا التعديل جاء بعقد جديد سماه عقد التخصيص له مميزاته، وهو ما سنتناوله في
المحور الأول، ونخصص المحور الثاني الآثار إبرام العقد الابتدائي الخاصة بالمشتري.
المحور الأول: حماية المشتري خلال المرحلة التمهيدية
من
أهم المستجدات التي جاء بها القانون 107.12 المعدل والمتمم للقانون 44.00 المتعلق
ببيع العقار في طور الإنجاز، عقد ثالث سابق بعقد البيع الابتدائي من حيث الانعقاد
سماه بعقد التخصيص contrat de réservation الذي يعد مستجدا على المنظومة القانونية المغربية على وجه الخصوص
والعربية بصفة عامة، والذي نجد له أساس في القانون الفرنسي.
إن
الدارس لهذا العقد لا بد أن تواجهه مجموعة من المشاكل لكونه لم يحض بالاهتمام
الكافي من قبل الباحثين لجدته على الساحة القانونية وعدم تخصيصه بالحيز المهم من
داخل هذا القانون، لذا سنحاول تعريف عقد
التخصيص في الفقرة الأولى، وتحديد قيمته القانونية في الفقرة الثانية.
الفقرة الاولى: تعريف عقد التخصيص
تعتبر
التعريفات عادة من الأعمال المتروكة للفقه، حيث نادرا ما يتدخل المشرع لوضع تعريفات
داخل النصوص القانونية، وهذا ما واجهنا في
هذا العقد، كما أنه بالرجوع الى الدراسات الفقهية نجد فراغ كلي في تناول هذا الموضوع عدا بعض المقاولات التي
تتناول بعض الضمانات التي يخولها هذا العقد دون تعريفه، الأمر الذي شجعنا الى
الرجوع الى قواميس اللغة ومحاولة صياغة تعريف أولي لهذا العقد.
[1] الظهير الشريف رقم 01.02.309 بتاريخ 2 أكتوبر
2002 بتنفيذ القانون رقم 44.00 بشأن العقار في طور الإنجاز، الجريدة الرسمية عدد
5054 بتاريخ 7 نونبر 2002ِ ص 3183 المتمم بموجبه الظهير الشريف الصادر في 9 رمضان
1331 (12 أغسطس 1913) بمثابة قانون الالتزامات والعقود كما تم تعديله وتغييره.
[2] ظهير شريف رقم 1.16.05 صادر في 23 من ربيع الاخر
1437 (3 فبراير 2016) بتنفيذ القانون رقم 107.12 بتغيير وتتميم القانون رقم 44.00
بشأن العقارات في طور الإنجاز المتمم بموجبه الظهير الشريف الصادر في 9 رمضان 1331
(12 أغسطس 1913) بمثابة قانون الالتزامات والعقود.
