إجراءات التنفيذ على العقار المرهون
Execution procedures for the mortgaged property
عمر الخضر
Omar Al-Khader
باحث بسلك الدكتوراه بكلية الحقوق بطنجة
مقدمة:
بالرغم من المكانة المتميزة التي يحظى بها مركز الدائن
المرتهن، نظرا لما يتسم به عقد الرهن الرسمي من صياغة فنية محكمة وقوة من حيث
الضمان، إلا أن فاعليته قد تظل قاصرة، وذلك بالنظر إلى تعقيدات وبطء مسطرة التنفيذ
على العقار. ذلك أن المدين الراهن قد يعمد إلى خلق أوضاع والتمسك بأسباب قانونية
أو واقعية من شأنها عرقلة التنفيذ على العقار المرهون، أو تسهم في إطالة مسطرة
تحقيق عقد الرهن بصفة عامة، والرهن الرسمي بصفة خاصة.
وعليه، فإن مسطرة تحقيق الرهن قد تكون من بدايتها إلى
نهايتها، أي منذ توجيه الإنذار العقاري إلى الأطراف المعنية به إلى حين النزع
الإجباري لملكية العقار المرهون وبيعه بالمزاد العلني، محل عدة منازعات، سواء من
طرف المدين نفسه أو الحائز إن وجد، أو من الدائن المرتهن أو غيره المقيد بالرسم العقاري موضوع الحجز.
إن الغاية من مسطرة تحقيق الرهن هي اقتضاء الديون التي
تخلدت بذمة المدين الراهن، حيث يتم تسخير كم هائل من الإجراءات المسطرية من إنذار
عقاري وحجز وتقييد وإشهار ومزايدة وبيع وإعادة البيع وتوزيع...، لضمان الحصول على
بيع العقار المرهون بأعلى قيمة مالية ممكنة، مما يجعل الدائن المرتهن مطمئنا إلى
الضمان الذي يمتلكه على العقار المرهون. وبالرغم مما تبدو عليه مسطرة تحقيق الرهن
من بساطة، إلا أنها في الواقع العملي تعترضها تعقيدات وإشكالات، حيث تكون محل طعون
ومنازعات عديدة.
وعليه، فقد يدعي أحد الأغيار، أن العقار المراد
التنفيذ عليه انصب على عقار مملوك له، فتتخذ هذه المنازعة صبغة موضوعية، وهو ما
يعرف بدعوى الاستحقاق الفرعية، كما قد تثار بصدد مسطرة تحقيق الرهن الرسمي بعض
العوارض التي تؤثر وتتصل بشروط صحة مسطرة التنفيذ، كبطلان إجراءات الحجز العقاري
وشكليات الإنذار العقاري. إذ قد يجتهد المدين في إبداع وضع الوسائل والصعوبات
الكيدية للاعتراض على التنفيذ وتأجيله لدرجة يمكن القول بأن الدعوى تربح مرتين،
مرة أمام محاكم الموضوع وأخرى أمام الجهة المكلفة بالتنفيذ.
ولهذا سنقوم بمقاربة هذا الموضوع وفق إشكالية محورية
تتمحور حول إبراز أهم إجراءات التنفيذ على العقار
المرهون، وبيان موقف المشرع من المتعرض على العقار المراد التنفيذ عليه؟ وما هي
التي مؤثرة على مسطرة التنفيذ؟
ونظرا لأهمية إجراءات التنفيذ على العقار المرهون، وما
يترتب عليه من تعرض على مسطرة التنفيذ، سنتطرق لدعوى الاستحقاق الفرعية للعقار
المرهون (المبحث الأول)، ثم نتعرض كذلك لدعوى بطلان إجراءات الحجز التنفيذي
على العقار المرهون (المبحث الثاني).
